2018年江门市物业管理条例实施细则全文【最新版】

更新时间:2020-12-21 11:31:28 规章制度 我要投稿

2018年江门市物业管理条例实施细则全文【最新版】

江门市物业管理条例实施细则

第一章总则

  第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,提高城市物业管理水平,推动物业管理行业健康发展,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》等有关法律、法规,结合本市实际,制定本实施细则。



  第二条本市行政区域内的物业管理活动适用于本实施细则。以下条款中的“市”指江门市,市(区)指台山市、开平市、鹤山市、恩平市和蓬江区、高新(江海)区、新会区。

  本细则所称的物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。



  第三条各级人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系,制定、落实扶持政策,减轻物业服务企业负担;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制,将物业管理工作纳入年度考核体系。

  市(区)住房和城乡建设主管部门和街道办事处(镇人民政府)应当有专门机构负责对所辖区域内的物业管理活动实施指导、监督和管理,并根据辖区内物业管理区域的数量和规模,配备相应的物业管理工作人员。

  各级人民政府应对物业管理的监督管理工作给予经费支持。

  第四条市住房和城乡建设主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。要加强物业管理政策措施和服务标准等行业规范建设,加强物业服务企业诚信体系建设,加强物业管理行业培训;要指导、协助市(区)住房和城乡建设主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)开展物业管理的监督管理、指导工作;倡导物业管理创优达标工作等。

  市(区)住房和城乡建设主管部门负责辖区内物业管理的监督管理、考核和矛盾调处,业主大会和业主委员会的指导、协助,建立物业服务企业诚信管理档案等日常管理工作。要指导辖区物业服务企业贯彻执行物业管理的法规政策,做好物业服务活动的日常监督管理工作;要及时协调处理物业管理矛盾纠纷,对物业服务企业违法经营行为进行处罚或提出处罚建议等;要与街道办事处(乡镇人民政府)共同指导居民委员会、业主委员会、物业服务等组织物业管理工作,将行政管理动态地渗透到物业管理行业中。

  第五条街道办事处(乡镇人民政府)负责对所辖区域内的物业管理活动的指导、监督管理,协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。会同规划、住建等有关部门科学划定建成居住区物业管理区域;会同市(区)住房和城乡建设主管部门指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举工作,指导和规范业主大会、业主委员会开展正常的自治管理工作;监督业主大会、业主委员会和物业服务企业日常活动;协助市(区)住房和城乡建设主管部门对辖区物业管理工作进行监督检查和考评,协助公安等部门加强对社区物业保安工作的监督检查;会同市(区)住房和城乡建设主管部门,建立物业管理矛盾投诉调解、协调物业应急维修服务等社区服务机构,完善社区公共服务体系,为业主提供基本服务;及时调解物业管理纠纷。

  居民委员会(村民委员会)应在街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,建立业主和物业服务企业协调机制,负责社区内物业管理区域的监督、指导、协调和调解工作,协助街道办事处(乡镇人民政府)和住房和城乡建设管理部门指导和监督社区内物业管理活动。

  第六条相关行政管理部门在各自职责范围内,做好物业管理区域内的有关工作。

  城乡规划部门负责在确定房地产项目规划条件时,按规定配置各类公共建设配套设施;并按照《广东省物业管理条例》规定的标准提出物业服务用房的具体要求,并在审批建设工程规划许可证时,明确物业服务用房的位置和面积。

  城市管理部门负责查处破坏房屋外立面、违法设置户外广告、非法搭建、违规装修、擅自改变房屋使用性质、乱摆卖行为等。加强对物业管理区域内环境卫生、垃圾清运等工作的检查、指导和监督管理。

  环境保护部门负责查处物业管理区域内生活噪音污染、建筑施工噪声污染,饮食服务业油烟污染,向大气排放粉尘、恶臭气体或者其他含有有毒物质气体的行为,在人口集中地区焚烧产生有毒有害烟尘和恶臭气体的物质的行为。

  公安、消防部门负责指导物业管理区域内的安全防范建设,指导物业服务企业建立健全保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度和紧急情况应急预案,督促物业服务企业落实相关管理制度;配合流动人员和出租屋管理职能部门,做好住宅小区内流动人口和出租房屋的管理工作;加强消防安全监督管理,提供消防安全防范服务;对物业管理区域内阻塞交通、阻碍消防通道、违规停放大型车辆、危险化学品车辆等行为依法采取强制措施;打击物业管理服务中的欺行霸市行为。

  价格管理部门负责加强物业服务收费的管理,建立质价相符的物业服务收费机制,及时制定和调整物业服务收费标准,对物业服务活动中的各项收费进行监督检查,受理物业服务收费政策咨询及投诉,协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷。

  质量技术监督部门负责加强对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察;查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违规行为。

  工商部门应当加强物业管理区域内经营项目的审批管理,对未经规划管理部门批准和业主大会表决通过的私自将会所、车库、其他附属设施改变为经营性用房的不予核准登记,对各类经营行为进行监督管理。

  人口与计划生育管理部门负责查处物业管理区域内的人口与计划生育工作,指导物业服务企业建立物业管理区域内的住户计划生育信息档案等工作。

  供水、供电、供气、通信、电视、宽带传输等专业经营管理单位,应当加强物业管理区域内的专业设施设备的设计、建设,依法履行专业经营设施设备服务维修养护更新责任。

  第七条业主委员会负责执行业主大会决策,履行自治管理职责,积极配合居民委员会(村民委员会)开展社区管理工作,协调处理本物业管理区域的物业服务投诉。

  第八条物业服务企业应当按照法律法规的规定和物业服务合同的约定,为业主提供服务,并配合政府有关部门、街道办事处(镇人民政府)开展社区服务、社区文化活动以及流动人员、计划生育服务管理等行政管理工作。

  第九条物业管理协会负责制定物业管理行业行为规范,制定物业管理行业诚信自律管理公约,促进物业服务企业依法、诚信经营和服务;负责组织物业管理行业从业人员开展业务培训,对违反法律法规和行业规范的行为给予通报批评和公开谴责,调解行业内部争议,办理行政管理部门委托的其他事项。

  第十条建立物业管理协调机制。建立“两级政府,三级管理,部门联动、条块结合”的物业管理协调机制。

  建立市级联席会议协调机制。建立有市(区)政府,市住建、规划、城管、司法、公安、价格、工商、税务、技监、物业管理协会、房地产协会等有关部门和单位参加的联席会议工作小组。负责物业管理政策研究、制定行业规范;研究解决物业管理的重大事项。联席会议的日常工作由市住房和城乡建设主管部门负责。

  建立市(区)级联席会议协调机制。由市(区)政府牵头建立有街道办事处、市(区)住建、城管、公安、价格等有关部门单位参加的联席会议工作小组,协调解决辖区范围内的物业管理重大突发事件等物业管理的重大事项。联席会议的日常工作由市(区)住房和城乡建设主管部门负责。

  建立街镇级联合工作制度。由街道办事处牵头组织市(区)住建、价格、城管、公安派出所、居民委员会等单位参加的联合工作组,对物业服务企业和物业服务活动进行监督管理;组织建立首届业主大会筹备组,推动首届业主大会召开和首届业主委员会的选举;对业主委员会开展正常的自治工作给予监督管理和指导协助;协调解决辖区范围内物业管理中产生的业主委员会不依法履行职责的问题、业主委员会换届过程中出现的问题、履行物业服务合同中出现的重大问题、提前终止物业服务合同的问题、物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题等需要协调解决物业管理事项。联合工作组的日常工作由街道办事处负责。

  第十一条住房和城乡建设主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)要建立物业管理信息共享平台,对物业服务企业的信用信息、物业管理备案、处罚等物业管理信息进行共享。

  第二章物业管理区域

  第十二条物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。开发建设单位、物业服务企业以及街道办事处(乡镇人民政府)应当根据《广东省物业管理条例》第七条的规定划定或者确定物业管理区域,并向物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门办理物业管理区域备案手续。

  在同一建设用地规划许可证确定的红线图范围内,其物业共用设施设备能够分割、独立使用的,在符合社区布局、社区建设等因素并经征求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和相关业主意见后,可以划定或者确定为不同的物业管理区域。

  第十三条新建物业在开始前期物业管理招标工作之前,开发建设单位应当将划定的物业管理区域向市(区)住房和城乡建设主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。备案手续应当提交下列资料:

  (一)《物业管理区域备案申报表》;

  (二)开发建设单位营业执照;

  (三)《建设用地规划许可证》及红线图;

  (四)《建设工程规划许可证》;

  (五)建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图;

  (六)物业管理区域内配置的物业管理用房测绘报告;

  (七)经核准的地名批复文件。

  第十四条已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未办理备案的,由物业服务企业向市(区)住房和城乡建设主管部门备案。备案手续应当提交下列资料:

  (一)《物业管理区域备案申报表》;

  (二)《物业服务合同》;

  (三)物业服务企业资质证书;

  (四)《建设用地规划许可证》及红线图;

  (五)建设项目修建性详细规划及建设工程设计方案总平面图;

  (六)经核准的地名批复文件。

  因开发建设单位不存在或者其他客观原因,物业服务企业无法提供前款第(四)至(六)项资料的,物业服务企业应当书面报告已实施物业管理的区域四至范围、物业的共用设施设备使用情况、社区建设等情况。

  第十五条旧城区、城中村等已投入使用但尚未实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处(乡镇人民政府)会同市(区)住房和城乡建设主管部门征在求相关业主意见后确定物业管理区域。并由街道办事处(乡镇人民政府)向市(区)住房和城乡建设主管部门备案。备案手续应当提交下列资料:

  (一)《物业管理区域备案申报表》;

  (二)物业管理区域四至范围图;

  (三)物业所在地相关业主表决意见;

  (四)物业管理区域确定意见。

  前款第(四)项确定意见的内容应当包括该区域物业的共用设施设备使用情况、社区建设情况等。

  第十六条市(区)住房和城乡建设主管部门应当自收到备案申请之日起15日内登记备案;认为划定的物业管理区域不符合有关规定的,应当书面通知重新划定。

  市(区)住房和城乡建设管理部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、开发建设单位以及其他需要载明的事项。

  第三章业主大会及业主委员会

  第十七条业主可以成立业主大会,选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行职责。

  业主大会根据物业管理区域的划分成立,一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业提供物业管理服务。

  一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

  第十八条物业管理区域具备下列条件之一的,业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面要求召开首次业主大会。

  (一)已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的;

  (二)物业管理区域全体业主户数20%以上联名提出要求的。

  一个物业管理区域的建设项目实行分期开发的,先期开发区域具备前款规定的业主大会成立条件的,可以先行成立业主大会并选举产生首届业主委员会;当后期开发区域建成交付使用后,应当重新补选或者改选业主委员会。

  第十九条街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到业主书面要求的30日内会同市(区)住房和城乡建设主管部门指导、协助业主推荐产生首次业主大会筹备组(以下简称:筹备组)。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当将组建筹备组的通知以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。公告内容应当明确筹备组各方代表的人数及业主代表的条件、产生方式以及业主提交资料的方式和时间期限等筹备成立首次业主大会事宜。

  第二十条一个物业管理区域成立一个筹备组,筹备组由业主代表、建设单位代表和街道办事处(乡镇人民政府)代表以及居民委员会(村民委员会)代表7至15人(单数)组成。

  (一)建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居民委员会(村民委员会)代表各1名。

  物业管理区域内的业主,不能作为建设单位、街道办事处(乡镇人民政府)或者居民委员会(村民委员会)的业主大会筹备组成员代表。业主为法人或者其他组织,委托其工作人员参加业主大会筹备组的,应当书面委托。

  街道办事处(乡镇人民政府)应当书面通知建设单位委托一名代表参加筹备组工作,建设单位有放弃参加筹备组的权利。

  (二)业主代表应当不少于筹备组人数的60%。具体人数及名额分配由街道办事处(乡镇人民政府)决定,并由街道办事处(乡镇人民政府)或者居民委员会(村民委员会)组织业主推荐产生。业主代表应当按照物业管理区域内不同物业类型的建筑面积比例均衡分布,同一物业类型的,按照推荐票多少顺序确定。

  (三)筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。

  (四)筹备组成员名单及简历应当自产生之日起7日内在物业管理区域的显著位置公示。业主对筹备组成员有异议的,应当以书面形式署名向街道办事处(乡镇人民政府)提出。街道办事处(乡镇人民政府)应当自收到意见之日起7日内进行调查核实,作出处理决定。并在物业管理区域内显著位置公示。

  (五)筹备组成员名单公示期满,业主无异议或者异议不成立的,街道办事处(乡镇人民政府)应当将筹备组成员名单在物业管理区域内显著位置公告。筹备组自公告之日起成立。

  第二十一条筹备组业主代表应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;

  (三)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

  (四)履行业主义务,无损害公共利益行为。

  筹备组业主代表不符合本条规定条件的,筹备组成立之前,由街道办事处(乡镇人民政府)取消其业主代表资格;筹备组成立之后,经筹备组中的三分之二以上成员签字确认,由筹备组取消其业主代表资格并在物业管理区域内显著位置公示。

  第二十二条筹备组会议由筹备组组长召集和主持,也可以由组长委托筹备组居民委员会(村民委员会)代表或者其他业主代表召集和主持。

  筹备组成员不能委托代理人参加会议,但成员是法人或者其他组织的除外。筹备组会议应当有过半数筹备组成员出席,作出的决定必须经全体筹备组成员半数以上同意。

  筹备组会议应当制作书面记录并存档,筹备组会议作出的决定,应当自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。

  筹备组可以使用物业所在地居民委员会印章替代筹备组用章。

  第二十三条筹备组应当做好以下筹备工作:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

  (二)拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案;

  (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

  (五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  前款(一)至(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。

  第二十四条筹备组应当将管理规约草案和业主大会议事规则草案在物业管理区域内显著位置公示,征求业主意见。

  业主对管理规约草案和业主大会议事规则草案公示内容有异议的,应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在收到书面意见后7日内予以答复。对业主的异议,筹备组应当集体讨论并书面记录,经1/2以上筹备组成员同意的,应予采纳。筹备组对管理规约草案和业主大会议事规则草案有修改的,应当将修改后的'管理规约和业主大会议事规则再次公示。

  第二十五条管理规约应当对下列主要事项作出约定:

  (一)物业的使用、维护、管理;

  (二)物业专项维修资金的筹集、管理和使用;

  (三)物业共用部位、共用设施设备的经营与收益分配;

  (四)业主共同利益的维护;

  (五)业主共同管理权的行使;

  (六)业主应尽的义务;

  (七)违反管理规约应当承担的责任等。

  第二十六条业主大会议事规则应当对下列主要事项作出约定:

  (一)业主大会名称及相应的物业管理区域;

  (二)业主大会会议召开的形式、时间、议事方式和表决程序;

  (三)业主代表的产生方式;

  (四)业主投票权数的确定方法;

  (五)业主大会、业主委员会、业主监事会工作经费的筹集、使用和管理;

  (六)业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

  (七)业主委员会的职责及议事规则;

  (八)业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止;

  (九)业主委员会换届程序、业主委员会委员补选;

  (十)业主监事会的职责及议事规则;

  (十一)业主监事会委员的资格、人数、任期和职务终止;

  (十二)业主监事会换届程序、业主监事会委员补选。

  第二十七条筹备组应当自成立之日起6个月内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议;市(区)住房和城乡建设主管部门应当指导、协助业主大会筹备组开展工作;建设单位和物业服务企业应当协助筹备组开展工作,并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。

  筹备组可以委托具有专业知识和服务能力的社会组织开展筹备工作。筹备组委托开展筹备工作的,须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第二十八条业主大会成立之日起,筹备组自行解散。

  筹备组自成立之日起6个月内未能组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则的,筹备组自行解散。业主可以重新向街道办事处(乡镇人民政府)提出成立业主大会的书面要求,再次成立筹备组。

  首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则,但未能选举产生首届业主委员会的,在首届业主委员会产生之前,可以由筹备组继续组织业主召开业主大会,选举产生首届业主委员会。

  第二十九条业主大会决定以下事项:

  (一)制定和修改业主大会议事规则;

  (二)制定和修改管理规约;

  (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

  (四)是否设立业主监事会;

  (五)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (六)选聘和解聘物业服务企业;

  (七)筹集和使用物业专项维修资金,制定物业专项维修资金管理制度;

  (八)在符合规划的条件下,改建、重建建筑物及其附属设施,改变共用部位、共用设施设备的用途;

  (九)利用共用部位、共用设施设备进行经营以及所得收益的分配与使用;

  (十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

  决定前款第(七)项和第(八)项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前款其他事项和共同管理权利重大事项的,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  第三十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

  业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。

  有下列情形之一的,业主委员会应当在30日内组织召开业主大会临时会议:

  (一)经20%以上业主提议的;

  (二)经业主委员会决定的;

  (三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (四)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他情形。

  业主委员会对提议召开业主大会临时会议的业主人数有异议的,应当自收到业主提议之日起10日内自行核查,作出是否召开业主大会临时会议的书面决定,并在物业管理区域内显著位置公告。

  业主对业主委员会自行核查结果有异议,已设立业主监事会的,可以于业主委员会自行核查结果公告后7日内向业主监事会申请进行复查;未设立业主监事会的,向街道办事处(乡镇人民政府)申请进行复查。业主监事会或街道办事处(乡镇人民政府)应当在20日内将复查结果在物业管理区域内显著位置公告。经复查符合召开业主大会临时会议的,业主委员会应当30日内组织召开业主大会临时会议。

  第三十一条召开业主大会会议,应当于会议召开15日前将会议召开的时间、地点、议题、议程及会议表决规则以书面形式在物业管理区域内显著位置公告,公告时间不少于7日。并应当同时告知物业所在地的居民委员会(村民委员会)。

  公告期间,业主可以对业主大会拟表决事项提出建议和意见。业主委员会(筹备组)对业主提出的建议和意见应当受理并予以说明,可以对拟表决事项的具体内容进行修改,并接受业主质询。拟表决事项经修改后应当重新公告,公告时间不少于7日。

  第三十二条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见的形式,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

  业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

  业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。凡需书面投票表决的,业主的赞同、反对、弃权意见应当由业主本人签字。

  第三十三条表决结果应当以书面形式在物业管理区域内显著位置公示。采用书面征求意见形式产生的表决结果应当公示30日以上,采用集体讨论形式产生的表决结果应公示7日以上。公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积,业主对表决事项赞同、反对、弃权的意见,全体业主对表决事项赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。

  第三十四条公示业主大会表决结果期间,业主对表决结果有异议的,业主委员会(筹备组)应当记录并及时作出答复。

  采用书面征求意见形式,业主对表决结果有异议的,可以查验本人表决意见。业主查验本人意见,应当提供本人有效身份证明和有效房产证明;业主委托他人查验表决意见,还应当出具书面委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

  第三十五条未参与表决的业主,其投票权数是否可以计入已表决的多数票,由管理规约或者业主大会议事规则约定。

  第三十六条业主委员会由业主大会依法选举产生,是业主大会的执行机构,业主委员会对全体业主负责,接受业主监督。业主委员会应当履行下列职责:

  (一)召集业主大会会议,向业主大会报告工作;

  (二)代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

  (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,接受业主、业主大会和有关部门的监督;

  (四)督促业主、物业使用人遵守管理规约,督促业主按时交纳物业服务费,调解业主对物业服务的投诉,协调处理物业管理活动中的相关问题;

  (五)协助制定重大维修工程项目年度计划,协调、处理涉及物业管理的共同事务;

  (六)接受住房和城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员(村民委员会)的监督、指导。配合街道办事处(乡镇人民政府)、居民委员(村民委员会)会做好物业管理区域的社区建设工作。配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作;

  (七)法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

  业主委员会应当每年作一次工作报告,抄送街道办事处(乡镇人民政府),并在物业管理区域显著位置公示。

  第三十七条业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵纪守法,热心公益事业,责任心强,具有较强的公信力和组织能力;

  (三)遵守管理规约,履行业主义务,按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用,无损害公共利益行为;

  (四)本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

  (五)业主大会议事规则规定的其他条件。

  第三十八条业主委员会一般由5至15人的单数委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任,任期届满,不得继续履行职责。

  (一)业主委员会任期届满3个月前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举;业主委员会任期届满仍未召开业主大会会议进行换届选举的,业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出协助要求;街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期组织换届选举;逾期仍不组织的,由居民委员会(村民委员会)在街道办事处(乡镇人民政府)指导和监督下组织进行换届选举。

  (二)业主委员会成员辞职,应当向业主大会提交书面辞职报告,业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否接受其辞职请求;业主大会没有授权的,应召开业主大会临时会议决定是否接受其辞职请求,并在物业管理区域的显著位置公告。

  (三)业主委员会委员集体辞职,或者20%以上业主联名向业主大会提议更换全体业主委员会委员或者终止全体业主委员会委员职务的,应当召开业主大会会议重新选举业主委员会;业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出协助要求,街道办事处(乡镇人民政府)应当给予协助。

  第三十九条业主委员会会议应当按照业主大会议事规则的规定定期召开,由主任或者主任委托的副主任负责召集。经1/3以上业主委员会委员的提议,应当召开业主委员会会议。

  业主委员会召开会议应当有1/2以上委员出席,所作决定须经业主委员会全体委员1/2以上同意。

  业主委员会需要讨论、决定的事项,应当于会议召开前以书面征求意见的形式广泛听取业主和物业使用人的建议意见。

  业主大会、业主委员会作出的决定,应当及时在物业管理区域内显著位置公告。

  第四十条业主大会或者业主委员会在其职权范围内作出的决定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,也不得从事与物业管理无关的活动。

  业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,市(区)住房和城乡建设主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第四十一条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的,解散前,业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下,做好业主共同财产清算工作。

  第四十二条业主委员会未按规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的,业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出协助要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当责令业主委员会限期召开;逾期仍不召开的,由居民委员会(村民委员会)在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下组织召开。

  第四十三条对未召开业主大会、成立业主委员会的物业管理区域,街道办事处(乡镇人民政府)应当会同市(区)住房和城乡建设主管部门做好宣传发动工作,并协助和指导召开业主大会、成立业主委员会。

  因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/2的,新一届业主委员会产生之前,可以由居民委员会(村民委员会)在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下,代行业主委员会的职责。

  业主委员会不能正常开展工作的,物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。

  第四十四条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,市(区)住房和城乡建设主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

  第四十五条业主大会可以设立业主监事会,履行业主大会赋予的职责,代表全体业主监督业主委员会的工作。

  业主大会设立业主监事会的,管理规约或者业主大会议事规则应当对监事会职责、议事方式和工作经费,监事的选举规则、监事的资格、人数、任期等事项进行约定。

  第四十六条业主监事会的监事人数不少于3人,每届任期不超过5年,可以连选连任。业主委员会委员及其利害关系人不得担任业主监事会监事。

  第四十七条业主监事会是业主大会的监督机构,履行下列职责:

  (一)监督业主委员会执行业主大会决定的情况。对违反物业管理法律法规、管理规约和业主大会议事规则、业主大会决定的业主委员会委员提出罢免建议;

  (二)对业主委员会委员侵害全体业主共同利益的行为,要求业主委员会委员予以纠正;

  (三)发现有重大事故或者紧急事件情况,需要召开业主大会临时会议时,可以要求业主委员会及时召开业主大会临时会议;

  (四)就监事职权范围内的事情可以向业主委员会提出提案,建议业主委员会列入业主大会会议议程进行审议并作出相应的决定;

  (五)审核业主委员会的工作情况报告及年度工作计划、业主大会收支情况报告及收支预算;

  (六)检查业主委员会财务状况,审阅业主委员会财务账薄及其它会计资料,审查业主委员会财务活动情况,包括筹集、管理、使用专项维修资金情况,物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况,业主大会、业主委员会工作经费的收支等情况;

  (七)可以列席业主委员会会议,并对业主委员会决议的事项提出质询或者建议。

  第四十八条业主委员会、业主监事会应当自选举产生之日起30日内持下列资料向市(区)住房和城乡建设主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续:

  (一)《业主委员会、业主监事会备案申报表》

  (二)管理规约、业主大会议事规则;

  (三)业主大会的会议记录和会议决定;

  (四)业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况。

  (五)业主监事会委员名单及其基本情况。

  (六)业主大会决定的其他重大事项。

  市(区)住房和城乡建设主管部门应当对依法选举产生的业主委员会、业主监事会出具业主大会、业主委员会、业主监事会备案证明。

  业主委员会、业主监事会收到备案证明后,应将备案情况告知物业服务企业,并在物业管理区域的显著位置公告。

  业主委员会、业主监事会任期内,备案内容发生变更的,应当自变更之日起30日内向备案机关办理备案变更手续。

  第四十九条业主委员会、业主监事会凭物业所在地的市(区)住房和城乡建设主管部门的备案证明,向公安机关申请刻制印章,按照业主大会议事规则的规定和业主大会的决定使用。

  第五十条业主大会、业主委员会、业主监事会开展工作的经费由全体业主承担。经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定,经费的使用情况应当由业主委员会定期在物业管理区域内显著位置公示,接受全体业主的监督。

  第四章前期物业管理

  第五十一条新建住宅物业应当实行前期物业管理,应当按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等要求,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

  预售住宅物业的,建设单位在领取《商品房预售许可证》之前,现售住宅物业的,建设单位应在权属初始登记前完成前期物业招投标工作。

  投标人少于3个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业,经市(区)住房和城乡建设主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

  分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当以物业管理区域的总规划范围进行前期物业管理招投标,不得分期招投标。

  第五十二条建设单位应当与前期物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,前期物业服务合同可以约定期限。

  前期物业服务合同期限未满,业主大会召开会议并选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,前期物业服务合同终止。

  前期物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,视为不定期物业服务合同关系,任何一方提出终止服务合同的,应当提前3个月书面通知对方。

  第五十三条前期物业服务合同期满,原物业服务企业撤出物业管理区域的,已交付使用的物业建筑面积未达到物业管理区域建筑面积50%以上的,物业服务企业应当将物业管理资料移交给建设单位,建设单位应当重新选聘物业服务企业。

  前期物业服务合同期满,原物业服务企业撤出物业管理区域的,已交付使用的物业建筑面积已达到物业管理区域建筑面积50%以上且已成立业主大会的,物业服务企业应当将物业管理资料移交给业主委员会,业主委员会应当召开业主大会重新选聘物业服务企业;未成立业主大会的,物业服务企业应当将物业管理资料移交给建设单位,建设单位应当重新选聘物业服务企业。

  前期物业服务合同期满,原物业服务企业撤出物业管理区域的,物业管理区域已全部交付使用且已成立业主大会的,物业服务企业应当将物业管理资料移交给业主委员会,业主委员会应当召开业主大会重新选聘物业服务企业;未成立业主大会的,物业服务企业应当将物业管理资料移交给街道办事处(乡镇人民政府)暂为保管。

  第五十四条建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,物业服务企业应当于合同签订之日起15日内,提交以下资料向市(区)住房和城乡建设主管部门办理备案手续:

  (一)《前期物业服务合同备案申报表》;

  (二)前期物业管理中标备案回执;

  (三)物业服务企业资质证书;

  (四)前期物业服务合同。

  第五十五条建设单位销售住宅物业时,应按规定将以下相关事项和信息告知购房人,保障购房人的知情权:

  (一)建设单位在申请核发商品房预售许可证时,应当提供《前期物业服务合同》、《临时管理规约》和明确物业服务用房的规划资料;

  (二)建设单位应当在商品房销售现场将物业服务用房的具体位置、面积,公共建筑、共用设备设施的配置等资料和《业主交存住宅专项维修资金协议书》、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》予以公示,接受社会公众的查询;

  (三)建设单位与物业买受人签订的商品房买卖应当包含前期物业服务合同约定的内容,物业服务用房和公共建筑、共用设备设施的配置情况应当在房屋买卖合同中明示。

  第五十六条建设单位在预(销)售物业之前,应当制定《临时管理规约》,《临时管理规约》不得侵害物业买受人的合法权益。《临时管理规约》的效力至管理规约依法生效时自动终止。

  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守《前期物业服务合同》《临时管理规约》予以书面承诺。

  第五十七条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的,不得交付使用。

  物业服务企业承接物业时,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验,并作相应记录。发现与竣工验收资料不符或者存在质量问题的,应当向市(区)住房和城乡建设主管部门或者其他有关行政主管部门报告,并书面要求建设单位进行整改;建设单位整改合格后,方可办理物业交接手续。

  第五十八条建设单位应当在新建物业交付使用15日前,应与选聘的物业服务企业完成承接查验工作。在办理物业现场查验手续20日前,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

  (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (五)承接查验所必需的其他资料。

  未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

  物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查,重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

  第五十九条物业承接查验可以邀请业主代表以及市(区)住房和城乡建设主管部门和居民委员会(村民委员会)参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验的过程和结果可以公证。

  第六十条物业服务企业应当自前期物业交接后30日内持下列文件向市(区)住房和城乡建设主管部门办理备案手续:

  (一)《物业承接查验备案申报表》

  (二)前期物业服务合同备案回执;

  (三)临时管理规约;

  (四)物业承接查验协议;

  (五)建设单位移交资料清单;

  (六)查验记录;

  (七)交接记录;

  (八)其它承接查验有关的文件。

  建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

  第六十一条自物业交接之日起,物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务,承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

  第五章物业管理服务

  第六十二条物业服务企业及其从业人员应当按照国家有关规定,取得相应的物业管理资质、资格证书后,方可从事物业管理业务活动。

  第六十三条物业服务企业或者其他管理人员根据业主的委托管理物业管理区划内的建筑物及其附属设施,并接受业主的监督。

  物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业公司实施,但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人,如因委托造成的损失由物业服务企业承担。

  第六十四条订立物业服务合同,其内容由双方约定,一般包括下列条款:

  (一)当事人和物业的基本情况;

  (二)双方的权利和义务;

  (三)物业管理服务事项和服务质量要求;

  (四)物业服务费的标准和收取办法;

  (五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法;

  (六)住宅专项维修资金使用方面的约定;

  (七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定;

  (八)违约责任及解决纠纷的途径;

  (九)双方当事人约定的其他事项。

  物业服务合同的条款应当符合国家、省的有关规定,并事先经业主大会审查同意,但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

  第六十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:

  (一)物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护;

  (二)物业管理区域内环境卫生、绿化的日常管理;

  (三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项;

  (四)协助或受有关部门委托做好装饰装修、建筑垃圾和生活垃圾清运服务工作;

  (五)车辆的停放管理;

  (六)对物业使用中禁止性行为的管理措施;

  (七)物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理;

  (八)物业档案资料的保管;

  (九)业主或者业主大会委托的其他物业服务事项。

  第六十六条物业服务企业提供物业服务,应当遵守下列规定:

  (一)符合物业服务规范;

  (二)及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

  (三)定期听取业主、非业主使用人的建议意见,改进和完善服务;

  (四)配合居民委员会(村民委员会)做好社区管理的相关工作。

  第六十七条业主大会成立后,业主委员会应当与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  物业服务企业应当于合同签订之日起15日内提交以下资料向市(区)住房和城乡建设主管部门办理备案手续:

  (一)《物业服务合同备案申报表》;

  (二)业主大会决议资料;

  (三)物业服务企业资质证书;

  (四)物业服务合同。

  第六十八条物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业和居民委员会(村民委员会)。

  业主大会决定续聘的,业主委员会应当将物业服务合同草案内容在物业管理区域的显著位置公示,征求业主意见,公示时间不得少于15日。并在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同。

  业主大会决定选聘的,业主委员会应当将物业服务招标方案和物业服务合同草案的内容在物业管理区域的显著位置公示,征求业主意见。公示时间不得少于15日。并在物业服务合同期限届满1个月前与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

  第六十九条业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域。

  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的,物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。

  物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会和居民委员会(村民委员会)。

  第七十条物业服务合同期限未满,物业服务企业、业主大会要求解除物业服务合同的,物业服务企业或业主委员会根据业主大会的决定经过双方协商一致,可以提前解除物业服务合同。但应当签订解除合同,并书面抄送街道办事处(镇人民政府)、居民委员会(村民委员会)和市(区)住房和城乡建设主管部门,并按规定办理移交手续。

  物业服务企业提前终止物业服务合同的,应当经业主大会同意,未成立业主大会的应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并承担合同约定的违约责任。物业服务合同有约定的随其约定。

  单方要求提前终止物业服务合同的,应当提前3个月书面通知对方,并书面抄送街道办事处(镇人民政府)、居民委员会(村民委员会)和市(区)住房和城乡建设主管部门,并在物业管理区域显著位置公告。

  第七十一条物业服务企业因为资质被降级、被取消或者因自身原因未经业主大会同意提前退出管理区域的,为避免物业服务中止,业主委员会可以直接委托物业服务企业暂行管理,但应在临时物业服务合同中约定,该合同于业主大会选聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。业主委员会应当在3个月内组织召开业主大会决定选聘物业服务企业等。

  临时物业服务合同,由业主委员会送街道办事处(镇人民政府)、居民委员会(村民委员会)和市(区)住房和城乡建设主管部门备案。

  第七十二条物业服务企业退出物业管理区域时,应当向业主委员会移交其合法占有的下列资料和财物,未成立业主委员会的向居民委员会(村民委员会)移交,并配合新的物业服务企业做好交接工作:

  (一)《广东省物业管理条例》第四十二条规定的资料;

  (二)物业管理用房、业主共有的场地和设施设备等物品;

  (三)物业管理服务期间配置的固定设施设备;

  (四)物业管理服务期间改造、维修、保养有关物业形成的技术资料;

  (五)利用全体业主所有的共用部位经营的相关资料,已代收的专营服务费用、预收的物业服务费用或装修押金等其他应当移交的财物;

  (六)业主房屋产权清册等相关资料;

  (七)实行酬金制的,移交管理期间主要财务资料的复印件。

  (八)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

  第七十三条物业服务企业退出物业管理区域时,应当按照有关规定对共用部位和设施设备等进行查验移交。

  (一)已成立业主大会的,由业主委员会和新选聘的物业服务企业与退出的物业服务企业进行查验移交;没有新选聘的物业服务企业的,由业主委员会与退出的物业服务企业进行查验移交。

  (二)未成立业主大会的,由居民委员会(村民委员会)与退出的物业服务企业进行查验移交,居民委员会(村民委员会)可以邀请业主代表以及市(区)住房和城乡建设主管部门参加,街道办事处(乡镇人民政府)应当给予指导和协助。

  对查验结果存在争议的,应当在查验记录中载明,并明确解决办法。

  经交接双方确认的移交资料清单,由物业服务企业送街道办事处(乡镇人民政府)和市(区)住房和城乡建设主管部门备案,并在物业管理区域的显著位置公告。

  第七十四条物业服务交接时,物业服务企业应当维持在办理交接至撤出物业管理区域期间的正常物业管理秩序;物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

  第七十五条没有实施物业管理的建成居住区实施物业管理的,物业服务企业进入物业管理区域实施物业管理时,由业主委员会与物业服务企业进行查验移交,街道办事处(乡镇人民政府)应当给予指导和协助。

  第七十六条物业服务企业退出物业管理区域,业主、业主大会仍未选聘出新的物业服务企业的,应当由全体业主共同承担管理责任。环卫、供水、供电、供气、通信、有线电视等相关单位应当按照有关规定做好管理服务工作,属地职能部门应当履行相应的社会管理职能;街道办事处(乡镇人民政府)应当会同市(区)住房和城乡建设主管部门及时指导和协助业主召开业主大会,选聘新的物业服务企业。

  第七十七条物业服务收费应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则。物业服务收费实行政府指导价和市场调节价,业主大会成立之前的住宅(含自有产权车位、车库)物业服务收费实行政府指导价,别墅、业主大会成立之后的住宅(含自有产权车位、车库)及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。

  物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

  业主应当根据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用,不得以物业服务合同约定以外的事项为理由,迟交或拒交物业服务费用。业主与使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带责任。

  物业产权交易时,买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。买卖双方当事人未约定的,由买受人交纳。

  第七十八条符合以下条件的,物业服务企业可以在业主大会成立之前对物业服务收费标准进行调整:

  (一)前期物业服务合同约定的收费标准执行期限届满或者没有明确约定收费标准执行期限的;

  (二)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

  物业服务企业应当将新的物业服务收费标准、物业服务内容以及征求业主意见的情况等在物业管理区域内显著位置进行公示,公示时间不少于7日;并同时以书面形式告知市(区)价格主管部门、住房和城乡建设主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)。

  第七十九条物业服务收费应当明码标价,物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置,将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况如实公示。

  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定定期将物业服务费用和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况如实公示。

  物业服务企业不能违法设立强制性的服务项目。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的代办、特约服务项目,服务费用由双方约定。

  价格主管部门应当会住房和城乡建设主管部门加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范、引导和监督。

  第八十条物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业管理企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  对物业管理区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当及时劝阻,并向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法违规行为及时予以制止或者依法处理。

  第八十一条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和使用人约定,但不得违反法律、法规的规定和管理规约的约定。

  物业使用人违反本实施细则的规定和管理规约的约定,相关业主应当承担连带责任。

  第八十二条业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位在物业管理服务活动中发生争议的,可以要求道办事处(乡镇人民政府)调解,也可以申请仲裁或者依法提起民事诉讼。

  业主、业主委员会、物业服务企业对违反法律、法规和本办法规定的行为,可以向市(区)住房和城乡建设主管部门及其他有关部门投诉举报,有关部门应当依法调查核实后予以处理。

  第六章物业的使用和维护

  第八十三条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主利益。

  因物业维修或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意,并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征求直接利害关系人的意见,征得业主委员会同意,事先在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。

  业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。

  第八十四条物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  物业管理区域内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

  第八十五条经业主大会同意,在物业管理区域内设置临时停车位的,不得影响其他车辆和行人的正常通行,不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备,不得阻碍消防通道。

  业主委员会可以与物业服务企业根据物业管理区域停车实际,制订临时停车方案,报业主大会决定。物业服务企业应当将临时停车费单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督。

  第八十六条业主或者物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者非业主使用人。

  装修期间业主的装修物料搬运,由业主自行负责,建设单位和物业服务企业不得指定装修物料搬运队伍。物业服务企业应当做好配合和服务工作,在物业管理区域显著位置公示装修搬运指引、主管部门投诉电话等内容。发生、发现装修搬运欺行霸市行为的,物业服务企业应及时报告公安部门处理。

  装修期间搬运物料应遵守如下规定:

  (一)物业服务企业提供有偿服务的,实行明码标价;

  (二)业主聘请专业队伍或者自行搬运装修物料时,需配合物业服务企业的管理;

  (三)装修期间可使用电梯搬运物料。沙石、水泥等必须做好包装,严格遵守电梯限重、限高等有关规定。物业服务企业应对搬运人员加强监督和管理。搬运人员进行作业过程中,必须遵守物业管理的有关规定,做好保洁工作,禁止违法、违章搬运;

  (四)在搬运作业期间造成共用部位、共用设施设备损坏的,由行为人承担赔偿责任,业主承担连带责任。

  第八十七条物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修工程的安全巡查,维持正常的施工秩序,业主、物业使用人应当予以配合。物业服务企业发现业主、物业使用人及装饰装修实施企业或者个人在物业使用、装饰装修过程中有违反有关规定以及管理规约行为的,应当予以劝阻、制止,劝阻、制止无效的,及时报告业主委员会和市(区)住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门,并配合有关行政主管部门做好整改工作。

  其他单位或者个人发现业主、物业使用人在物业使用、装饰装修过程中存在违法或者不当情形的,可以向市(区)住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门投诉或者举报。

  市(区)住房和城乡建设主管部门或者有关行政主管部门接到报告、投诉、举报后,应当依法及时处理。

  第八十八条物业出现危及安全、侵害公共利益或者影响他人正常使用等情况时,责任人应当及时维修养护。

  物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时,相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或者财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。

  第八十九条建设单位按照规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任;建设单位可以委托物业服务企业保修,也可以自行组织维修。业主、物业使用人对其负有维护责任的物业,应当按照有关规定和管理规约以及住宅养护标准,定期维修养护;物业服务企业应当按照物业服务合同对共用设施设备定期维修养护。

  第七章法律责任

  第九十条违反本办法规定的行为,按照国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》及其他相关法律、法规、规章的规定处罚。

  第九十一条业主以业主大会或者业主委员会的名义,从事违反法律、法规规定的活动,尚不构成犯罪的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第九十二条业主、物业使用人违反管理规约,损害其他业主、物业使用人合法权益的,业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻、制止。

  物业服务企业未履行物业服务合同约定义务,导致业主人身、财产受到损害的,依法承担民事责任。

  业主未按物业服务合同约定交纳物业服务费的,业主委员会应当督促该业主交纳;业主拒绝交纳或者逾期仍未交纳物业服务费的,物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

  第九十三条住房和城乡建设主管部门和相关部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第八章附 则

  第九十四条本实施细则自20年月日起试行,有效期为年。

  《江门市物业管理实施细则(修订稿)》的修改说明

  《江门市物业管理实施细则(试行)》(以下简称《细则(试行)》)于2015年1月1日试行期满,为此,我局于今年开展《江门市物业管理实施细则》的修订工作,现形成了《江门市物业管理实施细则(修订稿)》(以下简称《细则》),现就有关问题说明如下:

  一、修订《细则》的必要性

  物业管理关系广大人民群众的切身利益,对于维护社会稳定、构建和谐社会有着重要意义。自九十年代中期江门市引入了物业管理,已历经二十年,无论是对促进城市管理的社会化和专业化,还是为城市居民创造安全舒适的人居环境或是推进城市精神文明建设等方面都有着其重要的作用。目前,我市现有专业化的物业服务企业111家(其中二级资质1家,三级资质110家),物业服务从业人员约1.5万人,对253个,总面积2429.84万平方米的住宅和非住宅物业项目实施了物业管理,物业管理活动遍及住宅小区、商业和工业等领域,为满足城市居民日益增长的居住生活需求和维护社会稳定起到了积极作用。

  随着物业管理的深入发展,也出现了一些不容忽视和亟待解决的问题。政府相关部门、房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会之间权利义务不明晰,因物业质量、维修责任、物业服务、费用收缴等引发的物业管理纠纷日趋增多,有的已经影响到城市居民的日常生活和社区的稳定、物业服务企业的生存。这些问题主要表现在:一是物业管理各主体间的权利义务认识不清。二是物业服务质量不高。三是建设与管理边界不清。四是业主大会的发展不健全。五是管理体制尚未理顺。这些问题的存在,使得物业管理区域内的纠纷和矛盾不断产生。为了维护业主和物业服务企业的合法权益,有必要根据《物权法》等法律法规,结合我市物业管理的实际,对我市物业管理活动的规范化管理作进一步的细化。

  二、《细则》修订的主要依据和结构

  制定《细则》的主要依据是《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令504号)、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)、《物业承接查验办法》(建房〔2010〕165号),《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(建住房〔2003〕130号)、《物业服务收费管理办法》(发改价格〔2003〕1864号)、《物业服务收费明码标价规定》(发改价检〔2004〕1428号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令165号)、《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令110号)等法律法规和部门规章中的相关制度。

  《细则》共计8章94条,第一章总则(第1-11条)共11条;第二章物业管理区域(第12-16条)共5条,第三章业主大会与业主委员会(第17-50条)共34条;第四章前期物业管理(第51-61条)共11条;第五章物业管理服务(第62-82条)共20条;第六章物业的使用和维护(第82-88条)共7条,第七章法律责任(第89-92条)共4条;第八章附则(第94条)共1条。

  三、《细则》修订的说明

  (一)关于从加强社会综合管理

  为加强物业管理活动的监督管理工作,从建立“两级政府,三级管理,部门联动、条块结合”的物业管理新体制为基础,将物业管理纳入社会管理,进一步明确各级政府、各住建部门、街道办事处、居民委员会监督管理职责,《细则》从以下几方面作出规范:

  1、属地政府和部门应当健全物业管理机构,并将物业管理工作纳入年度考核体系。(第3条)

  2、强化各级住房和城乡建设主管部门、街道办事处和相关行政管理部门在各自职责范围内,做好物业管理区域内的有关工作。(第4~6条)

  3、建立物业管理协调机制。建立市级联席会议、市(区)级联席会议、街镇级联合工作的三级协调机制,建立物业管理信息共享平台,强化监督管理。(第10~11条)

  (二)关于物业管理区域管理

  以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定新建物业和旧城区、城中村等已投入使用但尚未实施物业管理的建成居住区的物业管理区域划定,并加强物业管理区域划定的备案管理。(第12~16条)

  (三)关于业主大会的成立

  由于广大业主对本物业管理区域的民主管理意识不强,我市的大部分物业管理区域很难成立业主大会。为了进一步促进物业管理区域业主大会的成立,推动物业管理区域的业主民主决策、民主管理。进一步明确住建部门、街道办事处和业主对业主大会、业主委员的监督管理和指导协助作用。《细则》从以下几方面作出规范:

  1、明确业主大会的成立和业主大会召开条件及决定的事项。(第17~18、29~35条)

  2、对首次业主大会筹备组的职责和筹备组成员的条件和业主代表产生程序的规定。鼓励筹备组委托具有专业知识和服务能力的社会组织开展筹备工作。(第19~24、27~28条)

  3、对业主委员会工作职责和选举程序的规定。(第36~41条)

  4、业主大会可以设立业主监事会及业主监事会工作职责。(第45~47条)

  5、明确街道办事处和市(区)住房和城乡建设主管部门的具体指导职责。(第19、38、40~44、48条)

  (四)关于前期物业管理

  为规范前期物业管理行为,从建立前期物业招投标和建立承接查验制度为基础,理顺商品房销售与物业管理的衔接问题,一方面鼓励物业服务企业在开发阶段就早期介入,协助开发建设单位控制好工程质量,减少工程质量与配套设施等引发的纠纷发生;另一方面,规范物业管理企业承接验收物业共用部位、共用设施设备的内容、程序,以及开发建设单位对解决查验所发现问题的相应责任,理顺商品房销售与物业管理的衔接问题,解决目前开发建设单位、业主、物业服务企业之间的矛盾。《细则》从以下几方面作出规范:

  1、实行前期物业服务招标投标管理。(第51条)

  2、对前期物业服务合同及合同期满管理。(第52~54条)

  3、规范信息告知制度。(第55~56条)

  4、建立承接查验制度。(第57~61条)

  (五)关于对物业服务行为的监管

  针对目前存在部分物业服务企业物业服务不规范、新旧物业服务企业交接引发矛盾等问题,以规范物业管理市场秩序为目的,从履约管、交接、收费、争议调解等管理上加强物业管理的日常监管。《细则》从以下几方面作出规范:

  1、物业服务企业从事物业管理业务活动的条件。(第62~63条)

  2、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。(第64~66条)

  3、对物业服务合同管理的规定。(第67~70条)

  4、对物业服务企业退出物业小区行为的规定。(第71~76条)

  5、对物业服务收费的规定。(第77~79条)

  6、相关部门对物业服务企业的监督管理。(第80~82条)

  (六)关于物业的使用和维护

  我市部分物业小区存在开发商或者物业服务企业擅自将属于业主共有的绿地、活动场所等物业共用部位、共用设施设备改作其他用途或者用于经营,侵害小区内业主权益的情况。为了保护业主的权益,《细则》从以下几方面作出规范:

  1、对物业管理区域共用部位、共用设施设备利用的相关规定。(第83~85条)

  2、对装饰装修房屋管理的规定。(第86~87条)

  3、对维修养护管理的规定。(第88~89条)

  (七)关于对物业服务行为的监管(第90~93条)

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